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부동산에 관심을 가지며 이것저것 알아보는 정보를 공유해보려고 합니다. 전문가는 아니더라도 꾸준히 지식을 습득하다 보면 어느샌가 눈이 트이지 않을까 싶습니다. 올해 들어서 전국적으로 새 아파트로 입주하는 물량에 4만 가구를 넘어서면서 최대치가 예상이 된다고 합니다. 특히 수도권을 중심으로 대단지의 입주물량이 몰려들면서 전세가격 약세가 이어질 것으로 예상이 됩니다. 전세시장 자체의 흐름이 크게 하락하는 추세라 전세 계약 만료 전에 역전세의 가능성이 높다는 전문가들의 견해도 이어지고 있습니다. 그럼에도 전세 수요는 증가하고 있습니다. 왜일까요? 시중금리가 떨어졌기 때문이라고 합니다.. 올해 하반기 전세시장의 향방이 주목됩니다.
수요 절반이상이 역전세
최근 내놓은 한국은행의 '깡통전세·역전세 현황 및 시사점'이란 보고서에 따르면 올해 4월 기준 전국 102만6000가구가 역전세" 위험이 있다고 봤습니다. 전체 전세거래의 52.4% 수준입니다. 계약기간이 끝나도 전셋값이 떨어져 보증금을 돌려주는 데 애를 먹을 수 있는 임대인이 대략 2명 중 1명꼴이라는 겁니다. 이 들 가구의 전세보증금은 최근 시세보다 약 7000만 원 높았습니다. 임대인이 새 임차인을 들이더라도 7000만 원을 새로 마련해야 하는 겁니다.
◈ 깡통전세란? ◈
"다양한 원인으로 인하여 임대인이 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 상태"를 의미합니다. 집주인이 여러가지 대출을 받은 결루, 대출금약과 세입자의 전세보증금을 합친 금액이 집값의 80%를 넘을때를 말하고, 정말 위험한 경우는 집주인의 대출금액과 세입자의 전세보증금을 합한 금액이 집값을 넘는 경우라고합니다.
◈ 역전세란? ◈
"전세 계약 시점보다 만기에 전셋값이 떨어진 상황"을 말합니다. 즉,전세 시세가 계약할 당시보다 하락하여 다음 세입자에게 받는 보증금으로 현재 세입자에게 보증금을 돌려주는것이 어려운 상황입니다. 내가 2년전에 2억원을 보증금으로 냈는데, 계약이 끝날때 전세 시세가 1억5천만원으로 떨어져 새로운 임차인이 이 가격에 전세 계약을 맺을 경우, 임차인에게 받은 보증금 1억5천만 원에 5천만원을 더해서 돌려줘야 하기때문입니다.
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전세 수요는 증가
전세거래가 늘어나면서 전세값도 반등하고 있습니다. 지난해에 크게 떨어진 수도권 전셋값은 올해 들어서 하락 폭을 줄이다가 최근에는 연속 상승 중입니다. 이런 역전세의 우려에도 전세 수요는 늘어나고 있으며, 올해 1월~2월에 50%대를 유지하던 전세 비중은 3~4월은 60%를 넘어서고 있습니다. 전세대출 금리가 최저 3%대로 떨어지면서 월세에서 전세로 갈아타는 수요가 늘어난 영향입니다.
역전세 정부 논의
역전세 문제를 해결하기 위하여 정부에서는 이미 논의를 시작했습니다. "임대인에 대한 대출 규제완화지만 사실은 임차인을 위한 대책인 만큼 관계 부처와 부작용을 최소화하는 방향으로 방안을 모색 중"이라는 금융당국 관계자의 전언이 나왔고 보증금반환대출에 대한 DSR 규제를 예외적으로 완화할 거란 전망도 나오고 있습니다.
◈ DSR이란? ◈
1년간 갚아야하는 대출의 원금과 이자가 내 소득대비 얼마나 되는지 계산을 한 수치
◈ 보증금반환대출이란? ◈
임차인이 퇴거할 때 보증금을 반환하기 위한 목적으로 임대인이 금융사를 통해 돈을 빌리는 대출상품※ 역전세에 보증금 돌려주려.... 집주인들 올해 4조 6천억 빚내 - 관련뉴스보기☜
역전세 시 재계약은 어떻게?
보증금을 감액하여 재계약을 한다면 계약서를 다시 쓰실 필요는 없습니다. 기존 계약서 특약란에 내려간 보증금액을 넣고 임대인과 임차인이 서명날인만 다시 하면 되기 때문입니다. 단, 임대인이 보증금 감액분을 돌려줄 돈이 충분하지가 않다면 그 금액의 이자를 역월세로 받는 방법이 있습니다. 이땐 역월세 지급방식, 지급계좌, 지급기한 들을 계약서에 첨부해 주시면 됩니다. 확정일자는 그대로 두시고 다시 안 받으셔도 됩니다.
◈ 역월세란? ◈
전셋값이 떨어졌을 때 임대인이 임차인에게 보증금의 차액만큼 월세 이자를 지급
◈ 확정일자란? ◈
세를 들어 사는 집이 경매에 넘어가도 우선변제권(보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리)이 생기는 제도
전세인가? 역전세인가?
올해초 국토연구원은 역전세로 보증금 미반환 위험이 가장 높은 시기를 2024년 상반기로 보고 있습니다. 그쯤 2년 전 고점에서 계약한 전세 물건의 만기가 도래하여 역전세가 극에 달할 거란 분석이었습니다. 그런데 최근 그것에 대한 반론도 나오고 있습니다. 먼저 금리인하로 전셋값 하락세가 무뎌지고 있는 상태이고, 월세 급등을 고려하면 전세 수요가 빠져 전셋값이 급락할 가능성은 낮고, 정부가 보증금반환대출에 대한 DSR규제를 완화하게 된다면 역전세 리스크도 사라질 거란 분석입니다.
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