전세계약갱신청구권, 행사 전 반드시 알아야 할 모든 것
전세계약갱신청구권, 행사 전 반드시 알아야 할 모든 것
전세계약이 끝나갈 무렵, 세입자라면 가장 먼저 고민하게 되는 것이 바로 '이 집에서 계속 살 수 있을까?'라는 문제입니다. 다행히 2020년 주택임대차보호법 개정으로 도입된 전세계약갱신청구권을 통해 세입자는 일정 조건하에 기존 계약을 연장할 수 있습니다.
하지만, 법적 용어가 어렵고 절차가 복잡하게 느껴져 정확히 알지 못한 채 권리를 놓치는 경우도 많습니다. 지금부터 전세계약갱신청구권의 개념부터 행사 조건, 계약서 작성법, 거절 사유까지 하나하나 짚어보겠습니다.
전세계약갱신청구권은 세입자가 기존 전세계약이 끝날 무렵, 최대 1회에 한해 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 이를 통해 최대 4년까지 한 집에서 안정적으로 거주할 수 있습니다.
1. 계약갱신청구권이란 무엇인가요?
계약갱신청구권은 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 세입자가 법적으로 보장받을 수 있는 권리입니다. 이전까지는 집주인의 재량에 따라 전세계약 연장이 결정되었지만, 이 제도를 통해 세입자는 한 번은 연장 요구가 가능하게 되었습니다.
- ✅ 행사 가능 횟수: 1회
- ✅ 연장 가능 기간: 2년 (최초 2년 계약 포함 총 4년)
- ✅ 행사 조건: 임차인이 적법한 절차로 요청할 것
2024년 한국부동산원 자료에 따르면, 전세계약의 52%가 계약갱신청구권을 활용한 연장으로 나타났습니다. 이는 세입자의 거주 안정성이 높아졌다는 점에서 긍정적인 신호입니다.
2. 행사 가능한 시기와 방법
계약갱신청구권은 언제든 행사할 수 있는 권리가 아닙니다. 법에서 정한 특정 기간 내에, 적절한 방법으로 행사해야만 법적 효력을 인정받을 수 있습니다.
- 2020년 12월 10일 이전 계약: 만료 6개월 전 ~ 1개월 전
- 2020년 12월 10일 이후 계약: 만료 6개월 전 ~ 2개월 전
3. 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유
계약갱신청구권이 세입자에게 유리한 제도이긴 하지만, 모든 경우에 무조건 연장이 되는 것은 아닙니다. 임대인이 법적으로 인정되는 사유를 갖춘 경우에는 거절이 가능합니다.
- 임차인이 2회차 이상의 월세를 연체한 경우
- 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임대한 경우
- 임차인이 무단으로 주택을 전대했을 경우
- 임차인이 고의 또는 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
- 임차한 주택이 멸실되거나 사용불가 상태가 된 경우
- 철거·재건축 계획이 있고 이를 서면으로 고지한 경우
- 임대인 또는 직계존비속이 직접 거주할 계획이 있는 경우
- 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차 유지가 어려운 중대한 사유가 있는 경우
4. 계약서 작성 시 실무 팁
계약갱신청구권을 행사하여 전세를 연장하게 되면, 계약서 작성 방법도 달라질 수 있습니다. 특히 보증금이 변경되는 경우에는 추가 조치가 필요합니다.
- 🔹 보증금 변동 없음: 기존 계약서에 연장 내용만 간단히 기재 후 날인
- 🔹 보증금 감액: 기존 계약서에 변경사항 기재 + 확정일자 유지 가능
- 🔹 보증금 증액: 새로운 계약서 작성 필수 + 증액된 금액에 대한 확정일자 재신청 필요
5. 세입자를 위한 계약갱신 준비 체크리스트
6. 계약갱신 후 해지 가능할까?
계약갱신청구권을 행사했더라도, 임차인이 중간에 해지할 수 있습니다. 단, 통보 후 3개월 뒤에 해지 효력이 발생하며, 해당 기간 동안의 임대료는 지급해야 합니다.
즉, 갱신 후 이사를 원한다면 최소 3개월 전에는 통보하고, 새 거처 마련 계획도 미리 세워야겠죠.
7. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 계약갱신청구권은 몇 번까지 사용할 수 있나요?
➤ 법적으로 1회만 행사 가능합니다. 이후에는 일반 재계약입니다.
Q2. 계약갱신청구권 행사 후 해지하면 불이익이 있나요?
➤ 해지는 가능하지만 3개월 유예기간이 있으며, 이 기간 동안 임대료를 납부해야 합니다.
Q3. 집주인이 실거주 이유로 거절했는데, 실제로 입주하지 않으면?
➤ 허위 실거주로 간주되며, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
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마무리하며
전세계약갱신청구권은 세입자에게 매우 유리한 제도이지만, 정확한 시기와 방법으로 행사하지 않으면 그 권리를 제대로 누리지 못할 수 있습니다. 위에서 소개한 정보를 바탕으로 내 계약 상황을 미리 점검해보고, 꼭 필요한 권리를 놓치지 마세요!
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